Algemene Info

 

ANTERIEURE OVEREENKOMST
In een anterieure overeenkomst komt de gemeente met een particuliere grondeigenaar, op vrijwillige basis en met ruime contractsvrijheid, tot afspraken over het verhaal van grondexploitatiekosten. De overeenkomst dient ter voorkoming van de noodzaak het kostenverhaal publiekrechtelijk af te moeten dwingen door middel van een exploitatieplan, geëffectueerd via de omgevingsvergunning. Als gevolg van de overeenkomst zijn de kosten immers anderszins verzekerd. Aangezien een exploitatieplan tegelijk met het bestemmingsplan dient te worden vastgesteld, zal de anterieure overeenkomst uiterlijk op dat moment moeten zijn afgesloten.

 

BEELDKWALITEIT
Beeldkwaliteit betreft de fysieke verschijningsvorm waarin we leven. De leefomgeving verandert voortdurend door aanpassingen en toevoegingen van de ruimtelijke structuur. Wat gebouwd of ingericht wordt, moet passen in zijn omgeving. Gewenste vormen, beelden en detailleringen vinden hun oorsprong in eigenschappen van die omgeving. Door middel van een ruimtelijke analyse worden omgevingswaarden zoals identiteit, oriëntatie, historie en cultuur benoemd tot ontwerpvoorwaarden. Aan de hand van beeldmateriaal, kaarten, 3D-modellen, materialen en detailleringen wordt de gewenste samenhang tussen omgeving en inpassing geformuleerd.

 

BEROEP
Beroep instellen in het kader van bijvoorbeeld een bestemmingsplan is een wettelijke bevoegdheid om de afdeling Bestuursrecht van de Raad van State te vragen uitspraak te doen inzake een geschil omtrent het besluit van de gemeente tot vaststelling van het bestemmingsplan. De uitspraak van de rechter is bindend. Het beroep is het uiterste rechtsbeschermingsmiddel dat een belanghebbende (natuurlijk of rechtspersoon) heeft om zich te verweren tegen inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

 

BESTEMMINGSPLAN
Een bestemmingsplan beschrijft wat er met de ruimte in een bepaalde gemeente mag gebeuren en moet elke tien jaar worden geactualiseerd. Het bestemmingsplan bestaat uit één verbeelding en planregels, vergezeld van een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De verbeelding heeft de rol van visualisering van de bestemmingen, de planregels regelen gebruiks- en bouwmogelijkheden. De toelichting geeft onderbouwing en nadere uitleg over het bestemmingsplan. Specifieke vormen van een gemeentelijk bestemmingsplan zijn een uitwerkingsplan en een wijzigingsplan. Een bestemmingsplan van provincie of Rijk is een inpassingsplan.

 

COÖRDINATIEREGELING
De coördinatieregeling is bedoeld om de procedures te combineren van plannen en besluiten die nodig zijn om een bepaald ruimtelijk project te realiseren. Bij toepassing van de coördinatieregeling wordt de uniforme openbare voorbereidingsprocedure gevolgd als opgenomen in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht. De regeling houdt in, dat de besluitvorming ten aanzien van bijvoorbeeld bestemmingsplan en omgevingsvergunning gecoördineerd wordt voorbereid en bekendgemaakt. Hierdoor ontstaat een betere samenhang tussen de besluiten en plannen alsmede een sneller, efficiënter en eenvoudiger verloop van de procedure.

 

CRISIS- EN HERSTELWET
De Crisis- en herstelwet is gericht op versnelling van infrastructurele projecten. Hieronder vallen grote bouwprojecten en projecten op het gebied van duurzaamheid, energie en innovatie. Tevens beoogt de wet een economische impuls te geven aan de bouwsector ten tijde van de kredietcrisis. De wet is op 31 maart 2010 in werking getreden. De belangrijkste gevolgen voor projecten waarop de Crisis- en herstelwet van toepassing is, zijn: beperking van het beroepsrecht voor lagere overheidsorganen, uitspraak binnen 6 maanden, passeren van gebreken, pro forma beroep niet mogelijk en relativiteitsvereiste.

 

DISTRIBUTIE PLANOLOGISCH ONDERZOEK (DPO)
Het Distributie Planologisch Onderzoek geeft aan of er voldoende marktruimte is voor een nieuwe detailhandelsontwikkeling of uitbreiding van een bestaande locatie. Dit biedt een breed geaccepteerde basis om als gemeente een initiatief te toetsen. Maar ook voor initiatiefnemers om de wenselijkheid en het succes in de markt op voorhand in te schatten.

 

(GROND)EXPLOITATIEPLAN
Een grondexploitatie is een begroting die wordt opgesteld om grondkosten en grondopbrengsten van een ruimtelijk plan in beeld te brengen en daarmee het planresultaat te bepalen. Een grondexploitatie dient meestal ook als kader voor onderhandelingen over aan- en verkoop van gronden, dan wel het sluiten van een anterieure overeenkomst met een particuliere grondeigenaar. Als geen overeenstemming wordt bereikt over de anterieure overeenkomst, vormt de begroting bovendien de basis voor een exploitatieplan. Door middel van vaststelling van een exploitatieplan kan de gemeente voldoen aan haar verplichting tot kostenverhaal. Het exploitatieplan wordt tegelijkertijd vastgesteld met het bestemmingsplan; het feitelijke kostenverhaal loopt vervolgens via de omgevingsvergunning.

 

INSPRAAK
Onder inspraak wordt verstaan: het betrekken van belanghebbenden bij het voorbereiden en vormen van overheidsbeleid. Met inspraak wordt beoogd de kwaliteit te verhogen en daarnaast draagvlakvergroting en betrokkenheid te creëren onder participanten. De inspraakprocedure in het kader van een bestemmingsplan is wettelijk niet verplicht, maar wordt geregeld in de gemeentelijke inspraakverordening. Daarin wordt geregeld of, op welke wijze en aan wie de mogelijkheid wordt geboden zijn mening kenbaar te maken. Inspraak geschiedt in de voorbereidingsfase op basis van voorontwerp bestemmingsplan.

 

MAATSCHAPPELIJKE KOSTEN-BATENANALYSE (MKBA)
Bij het toetsen van scenario’s voor gebiedsontwikkelingen speelt een groot aantal aspecten een rol. Om een gewogen keuze te kunnen maken, worden alle relevante effecten en afgeleide beleidskeuzes in beeld gebracht. Bij grootschalige projecten in bebouwde of onbebouwde omgeving en bij infrastructurele werken is dit instrument geaccepteerd. Ook bij kleinere ontwikkelingen is de behoefte aan een integraal afwegingskader steeds groter. Niet alle elementen hebben een economische of financiële achtergrond. De maatschappelijke waarde van projecten, zoals werkgelegenheidseffecten, kan zeker zo zwaar wegen.

We zetten het MKBA-model in afhankelijk van het project. Naast de uitgebreide variant hebben wij de light versie ontwikkeld. Hierbij worden de meest belangrijke effecten op hoofdlijnen in beeld gebracht met behulp van kencijfers. Dit proces is efficiënter en effectiever.

 

MILIEUONDERZOEKEN/MER
In verband met een zorgvuldige besluitvorming dient een gemeente, bijvoorbeeld bij het opstellen van een bestemmingsplan, de nodige milieuonderzoeken uit te voeren om daarmee de ruimtelijke afwegingen voldoende te motiveren. Het gaat om milieuaspecten als: bodem, archeologie, akoestiek, water, natuur, externe veiligheid, schaduwhinder, verkeer en luchtkwaliteit. Indien het bestemmingsplan nadelige gevolgen kan hebben voor het milieu, dan geldt in sommige gevallen zelfs de verplichting een milieueffectrapport (MER) te maken tijdens de voorbereiding van het bestemmingsplan. Het MER brengt de milieugevolgen van het bestemmingsplan in beeld zodat de gemeente deze bij haar afwegingen kan betrekken. Daarmee krijgt het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming.

 

OMGEVINGSVERGUNNING
De omgevingsvergunning werd in Nederland op 1 oktober 2010 ingevoerd ter vervanging van verschillende vergunningen zoals de bouwvergunning, milieuvergunning, gebruiksvergunning, aanlegvergunning en kapvergunning. De omgevingsvergunning is wettelijk geregeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De omgevingsvergunning kan bij één loket, digitaal of op papier, bij de gemeente worden aangevraagd. Voor de aanvraag geldt één procedure waarop één besluit volgt. Eenvoudige aanvragen, bijvoorbeeld voor bouwen, volgen de reguliere procedure. De beslistermijn is acht weken. Complexere aanvragen zoals bijvoorbeeld afwijking van het bestemmingsplan volgen een uitgebreide procedure. Daarbij is de beslistermijn zes maanden.

 

PLANSCHADE
Onder planschade wordt verstaan de schade die een eigenaar van grond of gebouwen lijdt in verband met nadelige planologische wijzigingen, bijvoorbeeld ten gevolge van een nieuw bestemmingsplan. De grondslag voor een tegemoetkoming in planschade wordt gevormd door afdeling 6.1 van de Wro. Bij beoordeling van de vraag of een nadelige planologische situatie ontstaat, moet zowel voor het oude als voor het nieuwe bestemmingsplan worden uitgegaan van wat planologisch maximaal mogelijk is. De feitelijke situatie is in beginsel niet relevant. Een gemeente kan via een overeenkomst de planschadekosten bij de initiatiefnemer van een project neerleggen dan wel via een exploitatieplan verhalen.

 

PUBLIEK-PRIVATE SAMENWERKING
Gebaseerd op een samenwerking tussen partijen waarbij elk datgene doet waar zij goed in is. In de samenwerking wordt ruimte gemaakt om beoogde resultaten op een creatieve wijze te behalen. In ruimtelijke ontwikkelingstrajecten is de overheid altijd partij zodat afstemmming moet plaatsvinden tussen initatiefnemer en overheid. Dit proces wordt steeds complexer, enerzijds vanwege de zorgvuldigheid om de leefomgeving in te richten en anderzijds om een haalbaar bouwwerk te realiseren.

 

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING
Een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan kan slechts worden verleend indien een goede ruimtelijke onderbouwing aan het project ten grondslag ligt. In de ruimtelijke onderbouwing wordt een motivering opgenomen waarom het project haalbaar is en niet in strijd met een goede ruimtelijke ordening, op vergelijkbare wijze als een toelichting op het bestemmingsplan dit doet. Dat betekent ook dat in verband met een zorgvuldige besluitvorming de nodige milieuonderzoeken moeten worden uitgevoerd. De ruimtelijke onderbouwing vormt tezamen met de verbeelding van het projectgebied een bijlage bij de aanvraag voor de omgevingsvergunning.

 

STRUCTUURVISIE
Een structuurvisie geeft de visie op de ruimtelijke ontwikkeling en het beleid voor de hele gemeente, provincie of ander administratief gebied. De structuurvisie bindt enkel het bestuursorgaan dat het heeft vastgesteld en dient als leidraad voor het betreffende bestuursorgaan bij de uitvoering van haar taken. Het geeft andere overheden, maatschappelijke organisaties, burgers en bedrijven inzicht in gedragslijnen die zij van het vaststellend bestuursorgaan kunnen verwachten. De kern daarbij vormt de behoefte om ontwikkelingen te realiseren, stimuleren of juist af te remmen. Kenmerkend voor een structuurvisie is een samenhangende (ruimtelijke) ontwikkeling, welke vrijwel alle beleidsterreinen omvat, zowel sociaal, ruimtelijk als economisch.

 

VERGUNNINGSVRIJ BOUWEN
In principe is een omgevingsvergunning nodig voor het bouwen van bouwwerken en het gebruiken van gronden en bouwwerken in strijd met het bestemmingsplan. In sommige gevallen is het mogelijk dit vergunningsvrij te doen. Alle vergunningsvrije situaties zijn opgenomen in bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor). Voorbeelden zijn: erf- of perceelafscheidingen, dakkapellen & -ramen en bijgebouwen op het achtererf. Tevens zijn in deze bijlage eisen opgenomen ten aanzien van situering en maximale maatvoering.

 

VOORBEREIDINGSBESLUIT
Een voorbereidingsbesluit is een verklaring van de gemeenteraad dat een bestemmingsplan voor een bepaald gebied wordt voorbereid. Met dit besluit wordt een voorbereidingsbescherming beoogd, zodat het aangewezen gebied niet minder geschikt wordt voor de verwezenlijking van het toekomstige bestemmingsplan. Het voorbereidingsbesluit geldt in principe voor 1 jaar en heeft tot gevolg dat:
a) bouw- en aanlegactiviteiten kunnen worden geweerd die op grond van het geldende bestemmingsplan mogelijk zijn
b) het verboden kan worden om bouwwerken te slopen of andere werkzaamheden uit te voeren en
c) het gebruik van gronden of bouwwerken niet zonder omgevingsvergunning mag worden gewijzigd.

 

WET ALGEMENE BEPALINGEN OMGEVINGSWET (WABO)
Op 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht in werking getreden. Doel van de Wabo is een eenvoudige en snelle vergunningverlening en een betere dienstverlening door overheid op het terrein van bouwen, ruimte en milieu. Om een betere dienstverlening te bereiken integreert de Wabo een groot aantal (circa 25) vergunningen, ontheffingen en meldingen tot één omgevingsvergunning. Eén omgevingsvergunning leidt tot de invoering van één loket, één (digitaal) aanvraagformulier, één bevoegd gezag (één aanspreekpunt), één uniforme en in het algemeen ook kortere procedure, één procedure voor bezwaar en beroep en één handhavend bestuursorgaan.

 

WELSTAND
Bij het verkrijgen van een bouwvergunning wordt o.a. getoetst de mate waarin een gebouw in zijn omgeving past. Het college van B&W beslist over de vergunningaanvraag maar zij laat zich door een onafhankelijke welstandscommissie adviseren over de architectonische inpassing. Deze commissie toetst bouwplannen op basis van criteria zoals deze zijn vastgelegd in de welstandsnota, en beoordeelt de architectonische kwaliteit van het plan. Het samenspel tussen ontwerpen voor openbare ruimte (stedenbouw en landschap) en gebouwen (architectuur), zorgt voor vroegtijdige en verantwoorde inpassing van een bouwplan in haar omgeving.

 

WET RUIMTELIJKE ORDENING (Wro)
De Wet ruimtelijke ordening regelt hoe ruimtelijke plannen van Rijk, provincies en gemeenten tot stand komen en gewijzigd worden, zoals bijvoorbeeld het bestemmingsplan. De wet is vanaf 1 juli 2008 van kracht en de centrale gedachte is "decentraal wat kan, centraal wat moet". De Wro biedt ook de grondslag voor de toepassing van de coördinatieregeling om de procedure te vereenvoudigen bij de totstandkoming van meerdere samenhangende besluiten en plannen. Onder de Wro geldt sinds 1 januari 2010 de verplichting om ruimtelijke plannen digitaal vast te leggen en elektronisch beschikbaar te stellen conform RO Standaarden. Deze digitale ruimtelijke plannen zijn raadpleegbaar via het landelijke portaal RO-Online.

 

ZIENSWIJZE
Een zienswijze is een reactie die een belanghebbende (natuurlijk of rechtspersoon) aan het bevoegd gezag kan sturen als reactie op een ontwerpbesluit, bijvoorbeeld een ontwerpbestemmingsplan. Zienswijzen kunnen worden ingediend tijdens de periode van 6 weken dat het ontwerpbesluit ter inzage ligt. Het bevoegd gezag houdt in haar finale afweging bij het nemen van het besluit rekening met ingediende zienswijzen. Als een indiener van een zienswijze vindt dat het bevoegd gezag zijn visie niet of onvoldoende heeft meegewogen bij het nemen van het besluit, kan hij bezwaar maken en/of in beroep gaan. Een zienswijze die te laat wordt ingediend wordt onontvankelijk verklaard.

 

 
 

 

    Reeds 25 jaar ervaring

    Persoonlijk en direct

    Meer dan 3500 transacties

 
   Duidelijk en transparant

    No cure no pay

    Uw belang staat voorop

    Particulier en ondernemers

    Overheid

 

 

Blog

Bodemverontreiniging, onteigening, minnelijke aankoop/verwerving ?

Bodemverontreiniging is een hot item, bij de vaststelling van de marktprijs, en hoe moet je hiermee omgaan bij onteigening of minnelijke verwerving/ aankoop.

Lees meer>>