September 4, 2015    Onteigening, hypotheek, bank, Hoe zit dat?

Onteigening, hypotheek, bank, hoe zit dat?

Als u wordt uitgekocht door de overheid of in een onteigeningstraject terechtkomt en u heeft een hypotheek, dan zult u uiteindelijk met de bank moeten afrekenen.

Het probleem is, dat het hypotheek- of pandrecht, geen zekerheid biedt over de waarde c.q. opbrengst van uw eigendom waarop hypotheek rust. Dat kan betekenen dat u bij een onteigening minder beurt dan uw schuld bij de bank.

De positie c.q. mogelijkheden van een hypotheekhouder, als zakelijk gerechtigde, om met succes tussen te komen in een onteigeningsprocedure, is op dit moment niet heel sterk. Maar de bank heeft er ook belang bij dat de restschuld wordt afbetaald omdat de dekking (lees: de zaak) is of wordt onteigend en er dus geen of onvoldoende zekerheid m.b.t. de dekking meer is.

Dit betekent, dat wanneer bij het onteigeningsvonnis de schadeloosstelling lager uitvalt dan uw hypotheekschuld, en u gaat of kunt niet in cassatie gaan tegen het onteigeningsvonnis, de bank ook niet verder kan in die procedure, en daarmee ook de restschuld vaststaat.

Dat wil niet zeggen dat, als de bank wel in cassatie kan, u alsdan van de restschuld af bent. Immers een vaststaand gegeven is, dat een hypotheekhouder geen zelfstandig recht heeft op een schadevergoeding bij een onteigening!!!!!

 

Hoe voorkom je een restschuld bij onteigening?
Vooralsnog is er maar één mogelijkheid die de meeste zekerheid biedt, en dat is proberen in het minnelijk onderhandelingstraject op enige wijze het probleem van de restschuld te cancelen.

Stelling moet in ieder geval zijn, dat de restschuld een gevolg is van de onteigening, en u geschaad wordt in uw positie na de onteigening. Dit wordt ook mede ingegeven door het feit dat de vastgoedmarkt natuurlijk fluctueert, en het nog maar de vraag is, of op de lange termijn er überhaupt een restschuld zou overblijven. Sterker nog, misschien een aanzienlijke overwaarde zou kunnen ontstaan.

Het blijft natuurlijk een toekomstige onzekerheid of uw hypotheek ooit wordt ingelost op het moment dat u wordt onteigend en uw woning staat onder water. Deze toekomstige onzekerheid is mijns inziens te kwalificeren als onteigeningsschade aangezien u simpel gezegd geen hypotheek bent aangegaan om een restschuld te creëren. Daarentegen, wanneer u wordt onteigend, kunt u opeens wel met een restschuld blijven zitten.

 

 

Hoe bereken je de onteigeningsschade bij een restschuld?
Uitgangspunt bij de berekening van de onteigeningsschadeloosstelling bij een restschuld moet zijn, dat u een gelijkwaardige vermogens- en inkomenspositie moet krijgen na de onteigening in vergelijking tot uw positie voor de onteigening. Ik ben zelf van mening, dat u ook van hetzelfde woongenot moet kunnen uitgaan.

 

Er zijn volgens mij 3 manieren om een restschuld bij onteigening te berekenen:

  1. Integrale vergoeding, van de totale restschuld, dus 1 op 1;
  2. De restschuld als financieringslast opnemen bij de herinvesteringskosten;
  3. Het verschil in rentelast tussen de oude en nieuwe hypotheek m.b.t. de restschuld kapitaliseren.
Alom denk ik dat, afhankelijk van de situatie, over alle 3 de oplossingen iets kan worden gezegd.

 

Conclusie indien u een restschuld heeft bij onteigening.
Probeer een gerechtelijk onteigeningstraject te voorkomen, u loopt behoorlijk risico indien sprake is van een mogelijke restschuld bij onteigening.

Maak het onderdeel van de discussie tijdens het minnelijke verwervingstraject. Lukt dit niet, dan zijn er andere mogelijkheden die de pijn wellicht toch kunnen verzachten, maar dan moet er op andere fronten maatwerk worden geleverd. En dit is weer afhankelijk van uw persoonlijke situatie.

VOS Specialisten heeft gedurende de 25 jaar meer dan voldoende ervaring opgedaan en kan u met raad en daad bijstaan over de mogelijkheden om tot een optimale oplossing te komen indien u dreigt met een restschuld te blijven zitten bij een onteigening. Heeft u nog vragen of opmerkingen, neem gerust contact op VOS Specialisten, wij ondervinden deze problemen iedere dag.

VOS Specialisten maakt nu net het verschil als uw recht wordt onteigend of in geding is.

Hartelijk dank voor het lezen van mijn blog.

Met vriendelijke groet.

Peter J.M. Meertens

 

Wilt u GRATIS advies? maak dan nu een afspraak

Wij nemen binnen 24 uur contact met u op

 

Vind u dit artikel interessant? Wij waarderen het als u het deelt in uw sociale netwerk.

www.vos-specialisten.nl

Opmerkingen

Geen berichten gevonden

Nieuw bericht