Bodemverontreiniging, onteigening, minnelijke aankoop/verwerving ?
Bodemverontreiniging is een hot item, bij de vaststelling van de marktprijs, en hoe moet je hiermee omgaan bij onteigening of minnelijke verwerving/ aankoop.
Bodemverontreiniging wel of niet bekend
In de praktijk is bodemverontreiniging vaak dan alleen een probleem als het verdere toekomstige gebruik op enige wijze negatief wordt beïnvloed, onder het motto wat niet weet, wat niet deert. Soms is de koper niet op de hoogte, en koper verricht geen nader onderzoek, dan blijft de situatie zoals hij is.
Maar is de koper wel op de hoogte, dan heeft de koper mijns inziens altijd meldingsplicht richting verkopende partij, en kan het niet anders zijn of dit heeft invloed op de transactieprijs in het merendeel van de gevallen. Stelregel is dat de vervuiler altijd betaald, en is de vervuiling niet nawijsbaar of de vervuiler is niet traceerbaar, alsdan zal de eigenaar het gelag moeten betalen, als er een saneringsnoodzaak aanwezig is of te verwachten valt.
Ik ben de mening toegedaan dat u als kopende partij altijd voorzichtig moet opereren en bij twijfel toch nader onderzoek moet verrichten, immers u weet niet wat de toekomst gaat brengen in “saneringsland”.
Bodemverontreiniging bij onteigening of minnelijke aankoop
Als er sprake is van een bodemverontreiniging bij onteigening dient u te allen tijde af te wegen of genoemde verontreiniging een waardedrukkend effect heeft op de marktprijs c.q. schadeloosstelling, in relatie tot het toekomstig gebruik, ongeacht welk stadium van de procedure.
Uitgangspunt hierbij is dat de waardebepaling conform artikel 40 b Onteigeningswet, tot stand komt. Hierbij is niet alleen van belang dat sprake is van een redelijk handelend koper en verkoper, maar koper ook bekend moet zijn met niet alleen de waarde bepalende elementen van een onroerende zaak, maar ook met de daaraan gelieerde eigenschappen.
Dit betekent dat u als overheid of aankopende partij te alle tijden gehouden bent nader onderzoek te verrichten naar een (bodem-) verontreiniging.
Hoe kom je tot een redelijke marktprijs bij mogelijke toekomstige bodemverontreiniging in relatie tot onteigening
Dit is in de praktijk nog niet zo gemakkelijk immers als vaststaat dat er sprake is van een bodemverontreiniging, waarvan niet duidelijk is of in de toekomst toch moet worden gesaneerd, zal de marktprijs anders worden beoordeeld dan bij schone grond. Immers de toekomstverwachtingen worden altijd meegenomen in de marktprijs.
Als zich dit voordoet, breng de saneringskosten in beeld, en verreken die op basis van 50-50%. Dit kan betekenen dat een van de partijen onevenredig wordt benadeeld doordat er bijvoorbeeld niet hoeft te worden gesaneerd of de saneringskosten achteraf hoger uitvallen.
Simpel gezegd is dit het risico van de markt, immers er treedt altijd een bepaalde onzekerheid op bij het bepalen van toekomstige schade.
Wat te doen bij een mogelijke (bodem-) verontreiniging bij onteigening
Meten is weten en probeer vooraf duidelijke afspraken te maken mocht, zich toch een onverwachte situatie voordoen. Van de andere kant is het ook zo dat een verkopende partij zich tracht in te dekken, en uiteindelijk ook 100% gevrijwaard wil worden als hij of zij tot verkoop overgaat.
Resumerend blijft het risico van niet ontdekte (bodem-) verontreiniging of onwetendheid over een toekomstige saneringsplicht, de overheid altijd parten spelen. Dit geldt niet als de verkopende partij hiervan op de hoogte was of kon zijn. Alom goed vooronderzoek is en blijft een bittere noodzaak bij onteigening, maar biedt geen 100% zekerheid.
VOS-specialisten maken nu net het verschil als uw recht wordt onteigend of in geding is.
Hartelijk dank voor het lezen van mijn blog.
Met vriendelijke groet.
Peter J.M. Meertens
Reactie plaatsen
Reacties